“Legge 23 dicembre 2000, n. 388: art. 80, commi 20, 21 e 22. Sospensione delle procedure di sfratto.”
(Pubblicata sul Supplemento ordinario alla “Gazzetta Ufficiale”, n. 75 del 30.03.2001 – Serie Generale)
1. Generalità
Larticolo 80, comma 22, della legge 23 dicembre, n. 388 (finanziaria 2001) dispone la sospensione di 180 giorni (a partire da 1° gennaio e pertanto fino al 29 giugno 2001) delle procedure esecutive di sfratto avviate nei confronti degli inquilini per i quali ricorrano, oltre alla presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o di handicappati gravi, una delle seguenti condizioni:
a.indisponibilità di altra abitazione;
b.redditi insufficienti ad accedere allaffitto di una nuova casa.
Con la presente circolare vengono forniti gli opportuni chiarimenti in merito alla disposizione in questione al fine di orientarne lapplicazione con modalità uniformi, anche in considerazione dei necessari raccordi con la recente riforma delle locazioni (legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni) cui la norma fa riferimento.
1. Generalità
Larticolo 80, comma 22, della legge 23 dicembre, n. 388 (finanziaria 2001) dispone la sospensione di 180 giorni (a partire da 1° gennaio e pertanto fino al 29 giugno 2001) delle procedure esecutive di sfratto avviate nei confronti degli inquilini per i quali ricorrano, oltre alla presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o di handicappati gravi, una delle seguenti condizioni:
a.indisponibilità di altra abitazione;
b.redditi insufficienti ad accedere allaffitto di una nuova casa.
Con la presente circolare vengono forniti gli opportuni chiarimenti in merito alla disposizione in questione al fine di orientarne lapplicazione con modalità uniformi, anche in considerazione dei necessari raccordi con la recente riforma delle locazioni (legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni) cui la norma fa riferimento.
2. Ambito Territoriale Di Applicazione
La norma in argomento dispone che la sospensione di 180 giorni si applica, richiamando larticolo 6 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, nei comuni di cui allarticolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1998, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni.
Si tratta, come è noto, delle città metropolitane e dei comuni con esse confinanti, di tutti i capoluoghi di provincia e dei comuni definiti ad alta tensione abitativa ai sensi delle delibere Cipe del 30 maggio 1985 e dell8 aprile 1987, nonché di quelli terremotati della Campania e della Basilicata. Detti comuni, per una più agevola consultazione, vengono indicati nellelenco allegato (All. A).
3. Soggetti Ammessi Al Beneficio
Come prima accennato, la norma di che trattasi consente la sospensione per 180 giorni delle procedure di sfratto avviate nei confronti di conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio forzoso purché gli stessi siano in possesso dei requisiti elencati (presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o handicappati gravi che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere allaffitto di una nuova casa).
La formulazione generica della norma potrebbe portare, ad una lettura affrettata, a comprendere nellambito applicativo della disposizione anche le procedure di sfratto originate dalla morosità dellinquilino, ponendosi in tal modo in contrasto con tutta la normativa e la giurisprudenza finora applicata.
E quindi opportuno precisare che la dizione letterale della legge 388/2000 non puo’ prescindere dallindirizzo finora applicato che ha teso a garantire, nellambito dellordinamento giuridico, il rigoroso rispetto di pattuizioni liberamente e regolarmente assunte dalle parti nei contratti di locazione sottoscritti.
A conferma di tale orientamento, larticolo 6 della legge 431/1998, cui la norma in argomento fa riferimento, e in particolare il comma 6, ha esplicitamente previsto la decadenza dal beneficio della sospensione dellesecuzione del provvedimento di rilascio per il conduttore inadempiente allobbligo di integrazione del canone pattuito delle maggiorazioni dovute nel periodo di sospensione.
Il legislatore, nel prevedere la proroga per determinate categorie socialmente deboli, non ha certamente voluto stravolgere tale indirizzo che andrebbe a premiare, a danno di una sola delle parti contraenti (nelle fattispecie il locatore), un comportamento di disimpegno del conduttore oltre che costituire un gravissimo precedente per la certezza delle obbligazioni in genere. Lo Stato di diritto tutela, infatti, losservanza da parte di tutte le parti contraenti del regolare svolgimento degli impegni assunti secondo le condizioni contrattuali liberamente e legittimamente convenute.
La ratio della nuova norma è limitata a consentire che alcuni soggetti in particolare stato di disagio possano partecipare proficuamente alle procedure comunali per la formazione delle graduatorie tesa ad ottenere un alloggio in locazione diverso da quello sottoposto alle procedure esecutive di sfratto.
La volontà del legislatore, nellemanare la legge 431/98, cui la nuova norma deve necessariamente raccordarsi, è stata quella di ottenere, attraverso la liberalizzazione del mercato delle locazioni ad uso abitativo un incremento dellofferta di abitazioni e, conseguentemente, un effetto calmieratore degli affitti .
Le considerazioni sopra svolte impongono, pertanto, di escludere dallapplicazione della sospensione delle procedure esecutive di sfratto, disposta dalla legge 388/2000, quelle attivate nei confronti dei conduttori morosi.
4.1. Presenza Nel Nucleo Familiare Di Ultrasessantacinquenni O Handicappati Gravi
La norma in questione condiziona il beneficio della sospensione, oltre al possesso di redditi inadeguati e di indisponibilità di altro alloggio, anche alla presenza nel nucleo familiare di persone ultrasessantacinquenni o handicappati gravi.
Per rendere concretamente applicabile la disposizione in questione è opportuno fissare un riferimento temporale certo, rispetto al quale poter verificare la sussistenza della condizione richiesta concernente la presenza di determinati soggetti deboli.
A tal fine è possibile fare riferimento, per analogia, al comma 5 dellarticolo 6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, laddove prevede che il differimento del termine delle esecuzioni di rilascio possa essere fissato sulla base di quanto previsto dal citato comma 5 – anche nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o sia malato terminale.
Nel caso ricorra la condizione sopracitata il conduttore interessato alla sospensione renderà, ai sensi dellarticolo 3 della legge 15 maggio 1997, n. 127, apposita dichiarazione in carta libera, da consegnare allufficiale giudiziario, nella quale sia specificato il periodo di convivenza.
Appare utile richiamare, per quanto attiene la categoria dellhandicappato grave, la legge 5 febbraio 1992, n.104 (legge quadro per lassistenza, lintegrazione sociale e i diritti sociali) nella quale viene indicato che la situazione di handicap assume connotazione di gravità qualora la minorazione fisica, psichica o sensoriale, singola o plurima, abbia ridotto lautonomia personale, correlata alletà, in modo da rendere necessario un intervento assistenziale permanente, continuativo e globale nella sfera individuale o in quella di relazione.
Ai fini della dimostrazione della sussistenza della condizione di handicap grave deve essere consegnata allufficiale giudiziario copia conforme della certificazione rilasciata dalle commissioni mediche istituite presso le aziende sanitarie locali ai sensi dellarticolo 4 della citata legge n. 104/92.
4.2. Mancata Disponibilita Di Altra Abitazione
Per mancata disponibilità di altra abitazione è da intendere, innanzitutto, il mancato possesso a qualunque titolo (proprietà, usufrutto, comodato, ecc.) di altro immobile ad uso abitativo in tutto il territorio nazionale.
E da ritenere, comunque, che la proprietà di un alloggio, anche al di fuori del comune di residenza, non debba essere considerata condizione sufficiente ai fini della effettiva disponibilità dello stesso qualora ricorra una delle seguenti condizioni:
a.lalloggio risulti gravemente danneggiato o ricada in uno stabile per il quale sia stato richiesto il previsto titolo abilitativo ai fini dellintegrale ristrutturazione;
b.risulti locato già in data antecedente allavvio, nei propri confronti, della procedura esecutiva di sfratto e sempreché sia stata, conseguentemente, avviata analoga richiesta di rilascio nei confronti del rispettivo locatario.
Nel caso ricorra una delle condizioni sopracitate, il conduttore interessato alla sospensione renderà, ai sensi dellarticolo 3 della legge 15 maggio 1997, n. 127, apposita dichiarazione in carta libera che deve essere consegnata allufficiale giudiziario.
4.3. Redditi Insufficienti Per Accedere AllAffitto Di Una Nuova Casa
La norma in questione subordina il beneficio del differimento dei termini delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio allesistenza di condizione di disagio economico dei conduttori.
Si rende pertanto necessario, al fine di ricondurre ad un riferimento normativo certo tale previsione, esplicitare gli speciali requisiti economici da possedere da parte del nucleo familiare del locatario.
Cio’ posto, è da ritenere che la situazione reddituale del conduttore ai fini del beneficio in argomento vada riferita al possesso dei requisiti economici previsti dalle singole normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano per conseguire lassegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica (legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 22).
Il superamento di tali limiti di reddito è ritenuto, infatti, dal legislatore condizione sufficiente perché il locatario possa rivolgersi allofferta di alloggi in locazione disponibili sul mercato.
La ratio della norma contenuta nella legge 388/2000, come già illustrato al punto 3, è quella di legare la sospensione delle procedure esecutive di sfratto allinserimento del conduttore in apposite graduatorie comunali da redigere, nella prima fase di applicazione, entro 180 giorni dallentrata in vigore della legge. Il richiamo alla legge 431/1998 e lutilizzo delle risorse attribuite dal Fondo nazionale di sostegno per laccesso alle abitazioni in locazione, di cui allarticolo 11 della richiamata legge, destinato alla concessione dei contributi integrativi per il pagamento del canone di locazione, evidenziano lanalogia delle due disposizioni. Pertanto, il requisito del reddito per linserimento dei conduttori nelle citate graduatorie non puo’ che essere identico. Conseguentemente, per la quantificazione del reddito, si applica la lettera b) dellarticolo 1, comma 1, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 7 giugno 1999 (pubblicato sulla G.U. n. 167 del 19 luglio 1999), che richiede la “sussistenza” – in relazione al nucleo familiare del locatario di un reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano per lassegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Ai fini della verifica della situazione economica e patrimoniale del nucleo familiare deve essere resa, in tal senso, allufficiale giudiziario apposita dichiarazione a norma dellarticolo 3 della legge 15 maggio 1997, n.127.
Per rendere più agevole la verifica del possesso dei requisiti di accesso alledilizia residenziale pubblica si unisce alla presente circolare un prospetto dei limiti di reddito vigenti in ciascuna regione e nelle provincie autonome di Trento e Bolzano (All. B).
5. Controlli Delle Autocertificazioni
Le autocertificazioni previste ai punti 4.1, 4.2 e 4.3. sono sottoposte a controllo secondo le modalità indicate dallarticolo 11 del Decreto del Presidente della Repubblica 20 ottobre 1998, n. 403 per verificarne la veridicità delle dichiarazioni rese ai sensi della citata legge 15 maggio 1997, n. 127.
Tra i contenuti della circolare assumono particolare rilievo:
1. La definizione dellambito territoriale di applicazione
La circolare precisa che il beneficio della sospensione si applica esclusivamente nei comuni ad alta tensione abitativa (sono le città metropolitane e dei comuni con esse confinanti, i capoluoghi di provincia e i comuni compresi delle delibere Cipe del 30 maggio 1985 e dell8 aprile 1987, nonché quelli terremotati della Campania e della Basilicata). Per una più agevola consultazione di tali comuni la circolare rinvia ad un apposito allegato.
2.Lindividuazione dei soggetti ammessi a beneficio
La circolare firmata dal Ministro dei lavori pubblici esclude dallambito applicativo della disposizione le procedure di sfratto originate dalla morosità dellinquilino. Viene precisato, a tal proposito, che lindirizzo finora applicato nellambito dellordinamento giuridico ha garantito il rigoroso rispetto di pattuizioni liberamente e regolarmente assunte dalle parti nel sottoscrivere i contratti di locazione. A conferma di tale orientamento viene richiamato il comma 6 dellarticolo 6 della legge 431/1998, che ha esplicitamente previsto la decadenza dal beneficio della sospensione dellesecuzione del provvedimento di rilascio per il conduttore inadempiente allobbligo di integrazione del canone pattuito delle maggiorazioni dovute nel periodo di sospensione. Il legislatore – viene precisato nella circolare – nel prevedere la proroga per determinate categorie socialmente deboli, non ha certamente voluto stravolgere tale indirizzo che andrebbe a premiare, a danno di una sola delle parti contraenti (nelle fattispecie il locatore), un comportamento di disimpegno del conduttore oltre che costituire un gravissimo precedente per la certezza delle obbligazioni in genere.
3. La presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o handicappati gravi
La norma della finanziaria 2001 condiziona il beneficio della sospensione, oltre al possesso di redditi inadeguati e di indisponibilità di altro alloggio, anche alla presenza nel nucleo familiare di persone ultrasessantacinquenni o handicappati gravi. Al fine di rendere concretamente applicabile la disposizione in questione la circolare riconosce la necessità di fissare un riferimento temporale certo rispetto al quale poter verificare la sussistenza della condizione richiesta concernente la presenza di determinati soggetti deboli. A tal fine viene fatto riferimento, per analogia, al comma 5 dellarticolo 6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, laddove prevede che il differimento del termine delle esecuzioni di rilascio possa essere fissato anche nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o sia malato terminale. Viene inoltre richiamata, al fine di fornire una puntuale definizione della categoria dell handicappato grave, la legge 5 febbraio 1992, n.104 (legge quadro per lassistenza, lintegrazione sociale e i diritti sociali).
4.La mancata disponibilita di altra abitazione La circolare prevede che per mancata disponibilità di altra abitazione debba intendersi, innanzitutto, il non possesso a qualunque titolo (proprietà, usufrutto, comodato, ecc.) di altro immobile ad uso abitativo in tutto il territorio nazionale.
La semplice proprietà di un alloggio anche al di fuori del comune di residenza, non viene considerata, in ogni caso, condizione sufficiente ai fini della effettiva disponibilità dello stesso qualora ricorra una delle seguenti condizioni:
a.lalloggio risulti gravemente danneggiato o ricada in uno stabile per il quale sia stato richiesto il previsto titolo abilitativo ai fini dellintegrale ristrutturazione;
b.risulti locato già in data antecedente allavvio, nei propri confronti, della procedura esecutiva di sfratto e sempreché sia stata, conseguentemente, avviata analoga richiesta di rilascio nei confronti del rispettivo locatario.
5. I redditi insufficienti per accedere allaffitto di una nuova casa
La circolare, al fine di ricondurre ad un riferimento normativo certo la dimostrazione dellesistenza della condizione di disagio economico dei conduttori, esplicita gli speciali requisiti economici da possedere da parte del nucleo familiare del locatario. La situazione reddituale del conduttore ai fini del beneficio in argomento viene, pertanto, riferita al possesso dei requisiti economici previsti dalle singole normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano per conseguire lassegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica (legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 22). Il superamento di tali limiti di reddito è ritenuto, infatti, condizione sufficiente perché il locatario possa rivolgersi allofferta di alloggi in locazione disponibili sul mercato. Per rendere più agevole la verifica del possesso dei requisiti di accesso alledilizia residenziale pubblica è unito alla circolare un quadro riepilogativo dei limiti di reddito vigenti in ciascuna regione e nelle provincie autonome di Trento e Bolzano.